L'interprétation à la dérive du code des services publics de Seattle fait grimper les coûts du logement

Des systèmes de permis existent pour garantir des résultats cohérents et prévisibles, un avantage pour les candidats, les voisins et la ville dans son ensemble. Ces résultats cohérents sont obtenus via des codes municipaux qui limitent l'autorité du pouvoir de délivrance des permis de la juridiction. Idéalement, tout le personnel chargé des permis devrait être formé sur la façon de lire, d’harmoniser et d’interpréter le code municipal. Cependant, dans la ville de Seattle, le personnel s'appuie trop souvent sur des documents d'information administrative, des pages Web de la ville et des rapports au lieu de code.

Les formulations contenues dans ces sources alternatives sont une fois supprimées du code de la ville. Il s’agit d’un problème majeur car il permet une dérive bureaucratique, une expansion officieuse des règles qui vient d’une pratique détachée du droit. Cet article explique comment SPU (Seattle Public Utilities) revendique des extensions de conduites d'eau non prises en charge par le code – et très coûteuses – en dirigeant l'utilisateur vers des documents administratifs et en s'éloignant du langage contraignant du code.

L'article 21.04.061 du Code municipal de Seattle (SMC) permet à la SPU d'exiger une extension des conduites d'eau principales pour les nouveaux développements. Cependant, le même code limite clairement cette autorité. Le prolongement d’une conduite d’eau principale pour un nouveau développement ne peut être aussi long que la longueur de la parcelle le long d’une rue.

Le mot simple au sein du SMC est :« La conduite principale de distribution d'eau standard doit être construite dans la rue attenante jusqu'à la limite de la parcelle. » Le concept important ici est la signification du mot « étendue ». Le libellé se limite à prolonger la conduite principale jusqu’à la limite de la parcelle. Vous trouverez ci-dessous une exposition de ce que cette expression signifie par rapport à la limite de propriété jouxtant la rue pour la parcelle située au 1215 S. Concord Street.

Comme je l'ai expliqué dans un article précédent, un permis pour construire un duplex est demandé en utilisant la flexibilité du code ADU/DADU de Seattle récemment codifié en 2019. Le coût de construction du duplex est estimé à 700 000 $. SPU exige que le demandeur installe 500 pieds linéaires de conduite d'eau principale en fonte ductile de 8 pouces de diamètre, au coût de 800 000 $. Un fardeau aussi absurde et disproportionné constitue un « dealbreaker » qui entraînera l’abandon du projet par le demandeur et la perte d’un logement indispensable à Seattle.

Le code ne dit pas d'installer une conduite d'eau principale reliant deux intersections au-delà d'une douzaine d'autres propriétés et continuant jusqu'à l'étendue la plus éloignée de la limite de la parcelle du demandeur. Il devrait s'agir d'une amélioration du capital payée par les frais exigés par SPU, et non d'une condition. Une exigence proportionnelle permettrait au développement d'étendre une alimentation résidentielle de 1 pouce beaucoup moins coûteuse et beaucoup moins profonde à la propriété. C’est ce qui s’est produit lors de l’aménagement de chaque propriété voisine.

Lors d'une réunion le 14 novembre avec le directeur adjoint de la réalisation des projets et de l'ingénierie de l'USP et un agent de liaison en matière de performance avec le bureau du maire Bruce Harrell, tous deux ont affirmé que la formulation du code accordait à la ville le droit d'exiger une conduite d'eau principale de 500 pieds. installation sur la propriété et sur toute la façade. Aliesha Ruiz, coordinatrice des affaires gouvernementales de Seattle pour la Master Builders Association des comtés de King et Snohomish, était également présente à la réunion.

C’est ainsi que se déroule la dérive bureaucratique à Seattle. SPU éloigne le demandeur de permis des règles réelles énoncées dans le code et affirme à la place l'utilisation de documents administratifs, du langage du site Web et des rapports. Ces documents secondaires ne transmettent pas avec précision la formulation et l’intention correctes trouvées dans le code. Ces documents incluent le Client Assistance Memo (CAM) 1201, le site Web de SPU et même des informations incorrectes dans un rapport au Conseil.

Une page Web de la ville de Seattle réorganise les mots trouvés dans le code et crée une formulation qui donne un résultat complètement différent. Il indique : « Une extension de la conduite d’eau principale (WME) ou une amélioration du système sera nécessaire si une parcelle demandant un nouveau service d’eau ne jouxte pas une distribution standard ou une conduite d’eau appropriée. » Il manque de manière flagrante le mot qualificatif et significatif